Во все предыдущие непростые годы, когда спрос на новостройки был под вопросом, застройщики жилья продолжали выводить новые проекты на рынок. Так было даже в 2024 году, но в самом начале 2025-го сразу несколько девелоперов объявили о переносе старта продаж на несколько лет. Участники рынка рассказали Forbes, что нынешняя ситуация вынуждает застройщиков выбирать меньшее из зол, а таковым является именно решение временно отказаться от реализации запланированных проектов
С начала 2025 года некоторые девелоперы сообщили о переносе старта продаж в новых жилых проектах на несколько лет. Например, ГК ФСК вывод на рынок сразу 40 новых корпусов. Девелопер Legenda продажи в проекте ЖК «Новая Земля» спустя месяц после старта. Региональный девелопер Unikey старт строительства и продаж в трех проектах, девелопер Glorax на два года реализацию планов по расширению в регионах.
Такие решения нетипичны для жилых застройщиков. В предыдущие периоды, когда возникал риск существенного спада спроса, выход новых проектов на рынок не приостанавливался. Но в 2025 году ситуация иная: по словам участников рынка, если ранее издержки от приостановки проектов вынуждали застройщиков идти в продажи, то сейчас уровень спроса, стоимость проектного финансирования и общая экономическая ситуация делают затраты на вывод проекта в продажи и, соответственно, строительство более рискованными и затратными.
Меньшее из зол
К решению о переносе старта продаж застройщиков подтолкнула совокупность факторов: высокая стоимость проектного финансирования и низкие темпы заполнения эскроу-счетов как из-за слабого спроса, так и из-за популярности рассрочек.«Доля затрат на обслуживание кредита в себестоимости строительства составляет около 30%, — констатирует генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. — Поэтому, когда ключевая ставка идет резко вверх, понимаешь, что твоя себестоимость также сильно увеличивается и ранее согласованная финансовая модель уже не «летает». Помимо этого, реальная возможность взять даже льготную ипотеку снизились, а наполнение эскроу-счетов сократилось в разы, что опять же увеличивает кредитную нагрузку на проект». Стратегия отложенного запуска даже с учетом возможных издержек, связанных с отложенным стартом, выглядит предпочтительнее, чем попытки поддерживать низкие темпы продаж, добавляет генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева.
Отказ от быстрого выхода в продажи — это действительно жертва со стороны девелопера, подчеркивают некоторые собеседники Forbes. «Если земельный участок был приобретен за счет кредита, то откладывать реализацию проекта равно убийству маржи в проекте, — говорит финансовый директор девелоперской компании «Мангазея» Дмитрий Гадзина. — Сейчас бридж-кредиты фондируются по ставкам ключевая плюс 6-7 п. п., то есть выходит 27%-28% годовых, что не позволяет с экономической точки зрения растягивать реализацию проекта. Однако проекты, в которых есть несколько очередей и/или земельные участки были приобретены не за кредитные деньги, и/или имеют покрытие эскроу, обеспечивающее комфортную ставку, могут пользоваться опцией отсрочки стартов очередей. Это позволит уменьшить объем предложения в проекте и не наращивать долг».
Возможно, у девелопера в этой локации уже есть проект, и запуск нового приведет к ухудшению показателей на обоих проектах, рассуждает о целесообразности переноса сроков запуска генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. «Запуск проекта показал, что спрос низкий, а строить впрок с финансовой точки зрения — самое страшное для девелопера, — продолжает он. — Чтобы не наращивать убытки, застройщик принимает такое решение. В том числе, возможно, за счет обратного выкупа уже проданных лотов или перевода дольщиков на другие проекты».
Сами застройщики, принявшие решение о переносе стартов продаж и строительства, ссылаются на нерентабельность запуска в нынешних условиях. «Причина очевидна: при текущих экономических факторах все понимают, что спрос сегодня не самый активный, а деньги девелоперу, учитывая ставку ЦБ, обходятся дорого», — говорит генеральный директор «ФСК Девелопмент» Дмитрий Трубников.
«Мы оцениваем покупательскую способность и текущие финансовые условия и корректируем вывод проектов согласно экономической ситуации и спросу», — в своем Telegram-канале управляющий партнер Unikey Айгуль Юсупова.
На строящейся объект открывается кредитный договор, и если корпусов в продаже много, а продаются они медленнее, чем строятся, то у девелопера возникают непокрытые эскроу-счета, объясняет Трубников. «И в данной ситуации для застройщика выгоднее притормозить вывод на рынок новых корпусов, пока не распродадутся текущие, сохраняя, конечно, ассортиментную матрицу, — говорит он. — При этом в текущих экономических реалиях важно продать максимально больше до ввода в эксплуатацию, потому что после завершения строительства возникают дополнительные издержки в виде налога на имущество и затрат на содержание объекта».
Одна из причин, по которой прежде девелоперы продолжали выводить проекты в продажу, несмотря на риски снижения спроса — на рынке всегда было достаточно льготных ипотечных программ, которые позволяли поддерживать продажи и наполнять эскроу-счета, однако к началу 2025 года основным инструментом стали рассрочки, говорят собеседники Forbes.
«Вывод на рынок проекта, продажи по которому будут незначительны и идут в рассрочку без наполнения эксроу-счетов, грозит высокой ставкой по проектному финансированию и снижению рентабельности проекта», — констатирует исполнительный директор девелоперской компании «Мармакс» Павел Бушков. При отсутствии ипотеки и доминировании на рынке рассрочки наполнение эскроу-счетов будет крайне низким, что повлечет большой перерасход по уплате процентов за кредит, соглашается управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов.
Договор дороже денег
Решение о переносе старта продаж и строительства влечет за собой необходимость урегулировать договорные отношения.Самой большой проблемой для застройщиков, по словам собеседников Forbes, может стать наличие уже заключенных договоров долевого участия (ДДУ) или договоров бронирования. «И с банком, и с дольщиками предстоит найти компромисс, чтобы минимизировать убытки и не потерять покупателя, — констатирует Комиссарова из «БЭЛ Девелопмент». — Часть застройщиков уже ведет работу с дольщиками, предлагая квартиры в других своих проектах, бронирование с фиксацией текущей цены и так далее».
Клиентам предлагают более выгодные условия в действующих проектах в части сроков заселения, переносят эскроу-счет и объем долга в действующую в реализации очередь и тем самым существенно снижают ставку финансирования по такому долгу, добавляет финансовый директор группы «Самолет» Нина Голубничая. «Если девелопером уже были зарегистрированы первые ДДУ, то, приостановив продажи по проекту, он либо зафиксировал с дольщиками в ДДС комфортные для себя сроки сдачи объекта, либо планирует расторгнуть заключенные ДДУ, если их было незначительное количество, — рассуждает Бушков из «Мармакса». — Но с учетом того, что 26 декабря 2024 года было продлено действие моратория на начисление девелоперам неустоек за несданные вовремя объекты, вполне возможно, что какие-то застройщики, понимая текущую непростую ситуацию на рынке, рассчитывают на его действие и в дальнейшем и просто планируют сдать объект позже указанного в ДДУ срока».
По мнению опрошенных участников рынка, с подрядчиками и поставщиками урегулировать договорные отношения проще. Сроки проектов сдвинутся вправо, но никаких нарушений не будет: условия договоров поставок и строительно-монтажных работ, как правило, очень гибкие и легко адаптируются под сдвиги в графике реализации проекта, отмечает управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов.
«На наши взаимоотношения с подрядчиками данное решение не влияет — тендеры на строительный подряд на данном этапе по ним еще не проводились и договоры не заключались», — подчеркивает Трубников из «ФСК Девелопмент».
Некоторые из собеседников , однако, полагают, что проблемы все же могут возникнуть. Каждый договор предусматривает штрафные санкции, все достаточно индивидуально, говорит Гадзина из «Мангазеи». «Разрыв договоров с генподрядчиками, поставщиками материалов и рекламными агентствами может привести к штрафам и судебным разбирательствам», — предупреждает Сагирян из «РКС Девелопмент».
«Заключенный договор — это возникшее обязательство по оплате, а также замороженные деньги в авансах и материалах, — резюмирует Комиссарова. — Еще это риски предъявления упущенной выгоды и понесенные расходы контрагентами при расторжении договоров».
Отложенные последствия
Решение отложить старты продаж, спасительное для некоторых застройщиков на данном этапе, может негативно сказаться в будущем, говорят собеседники Forbes. «Закрытие продаж может негативно сказаться на имидже компании, особенно если это происходит в уже стартовавших проектах», — предупреждает Сагирян из «РКС Девелопмент».В долгосрочной перспективе рынок ждет снижение объема предложения, поскольку девелоперы будут выводить меньше проектов, также будут увеличиваться сроки ввода объектов в эксплуатацию, добавляет Бушков из «Мармакса».
Однако далеко не все опрошенные эксперты настроены пессимистично, ряд участников рынка полагает, что негативные последствия будут минимальны. «Выиграют те проекты, у собственников которых есть подушка безопасности в виде собственных накоплений, а также стабильный доход от других видов бизнеса для замещения кредитных денег, — рассуждает Комиссарова из «БЭЛ Девелопмент». — Именно эти компании смогут продолжить реализовывать свои проекты. А когда экономическая ситуация начнет улучшаться, именно эти проекты будут иметь высокую стадию готовности, а значит, высокий спрос со стороны покупателей».
«В нашей ситуации, когда мы говорим о переносе новых корпусов, имеются в виду те проекты, по которым уже готова проектная документация, — добавляет Трубников из «ФСК Девелопмент». — Если экономические условия изменятся в лучшую сторону, мы оперативно можем с ними стартовать».
Отрасль в условиях дорогого фондирования и падения продаж будет становиться более эффективной, а игроки, которые не смогут трансформироваться, покинут рынок, заключает Гадзина из «Мангазеи».
