Покупка недвижимости за рубежом для обладателей российского паспорта — сегодня задачка со звездочкой. Этот процесс и раньше был сопряжен с валютным контролем и бюрократическими барьерами, но сейчас ситуацию усложняют санкции, ограничения на международные переводы и отключение российских банков от SWIFT. Юрист Александр Непомнящий рассказывает, как в 2025 году можно совершить такую сделку легально и избежать штрафов и других неприятностей
Проблемы и риски
Еще до экономического кризиса 2008 года покупка недвижимости за рубежом была не самой простой задачей, требующей внимания к законодательству сразу двух стран — вашей родной и той, где вы хотите купить жилье. А после кризиса произошли значительные изменения в международных финансовых отношениях. С одной стороны, клиенты начали терять доверие к банкам, с другой — стали набирать обороты альтернативные инструменты для перевода средств.С развитием криптовалюты стали создаваться новые финансовые платформы (например, PayPal, Wise, Revolut), которые предлагали быстрые, дешевые и удобные способы перевода денег. Эти системы привлекают пользователей низкими комиссиями и оперативностью, а также возможностью избегать валютных ограничений. Однако после начала «специальной военной операции»* в 2022 году PayPal, Wise и Revolut стали недоступны для россиян из-за международных санкций, что опять вынудило искать новые способы перевода средств для последующих крупных покупок. Внимание потенциальных покупателей сместилось в сторону криптовалютных инструментов.
Проблема, однако, в том, что в некоторых странах криптоактивы могут восприниматься как серые или полулегальные, не иметь четкого правового статуса или даже быть под запретом.
Иногда причина в том, что законодательство не успевает за быстро развивающимися технологиям, что приводит к правовой неопределенности. Если нет четких законодательных актов, регулирующих криптоактивы, они оказываются в серой зоне. В странах с жестким финансовым контролем криптовалюты могут расцениваться как потенциальный инструмент для обхода традиционных финансовых регуляций, поскольку их анонимность делает возможным использование для незаконных целей. Это влечет за собой жесткие ограничения или запреты. Кроме того, в странах с экономической нестабильностью или политической неопределенностью власти могут опасаться, что криптовалюты станут средством вывоза капитала и ухода от местных валютных и финансовых норм, что также приводит к запретам или ограничениям на использование криптоактивов.
В каких странах криптовалюте не до конца доверяют
- Индия: несмотря на огромный интерес к криптовалютам, индийское правительство пока не приняло окончательное решение о правовом статусе этого инструмента. Индийский Центральный банк (RBI) наложил ограничения на использование криптовалют, и многие считают их использование спорным с точки зрения закона.
- Китай: Китай полностью криптовалютные операции в 2021 году, включая майнинг, торговлю и обмен криптовалют. Властям не нравятся анонимность и отсутствие контроля, связанные с криптовалютами.
- Нигерия: в Нигерии криптовалюты официально запрещены в рамках операций с банковскими счетами. Центральный банк страны запретил использование криптовалют в 2021 году, хотя они все равно остаются популярными среди населения. В 2024 году этот запрет частично .
- Венесуэла: в Венесуэле, где экономическая ситуация крайне нестабильна, криптовалюты активно используются как средство сохранения сбережений. Однако правительство ограничивает их использование, стремясь контролировать финансовые потоки и избежать утечек капитала.
- Иран: Иран ввел ограничения на использование криптовалют для транзакций с зарубежными странами из-за опасений по поводу экономических санкций. В то же время криптовалюты используются для обхода международных санкций.
Риски при использовании альтернативных методов перевода
Для многих россиян покупка зарубежной недвижимости может стать сложной задачей из-за использования криптовалютных активов и платежных систем, а также из-за сложностей с дальнейшим декларированием таких средств для официальных сделок.Одним из популярных методов перевода крупных сумм является использование криптовалют, таких как цифровой доллар (USDT), который широко используется в международных расчетах.
Существует несколько способов перевода денежных средств между странами.
- Классический легальный перевод через банки, финансовые учреждения, что на сегодняшний день для многих является недоступным из-за санкций, блокировок счетов и ограничений на переводы.
- Легальный перевод между криптокошельками с возможностью легитимизации операций для контроля со стороны регулирующих органов.
- Обмен денежных средств через физических лиц, которые неофициально выступают в роли банка. Вы отдаете свои деньги в одной стране, а получаете валюту в другой через так называемые теневые физические обменники. Такой способ несет в себе повышенные риски, включая возможность привлечения человека к ответственности за незаконные финансовые операции. Вариации таких нелегальных схем могут быть абсолютно разными, например схема встречных денежных потоков, когда покупатель оплачивает товары или услуги продавца в России, а затем сумма засчитывается как оплата за недвижимость. Такие сделки часто остаются юридически непрозрачными, могут быть оспорены и привести к серьезным юридическим последствиям, особенно если сделка касается крупных сумм.
Юридические и налоговые последствия
Согласно Федеральному закону № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», все валютные операции должны быть официально задекларированы и проверены. Нарушение этих требований может привести как к административным штрафам и к блокировке средств банками при подозрении в нарушении валютного законодательства, так и к уголовной ответственности. В случае, если будет доказана незаконность действий, нарушителю может грозить лишение свободы сроком до семи лет.Согласно Налоговому кодексу России, граждане обязаны декларировать свои иностранные активы, то есть любое имущество, финансовое или физическое, которое находится за пределами вашей страны и принадлежит вам или вашей компании. В эту категорию входит и зарубежная недвижимость — квартиры, дома, коммерческие объекты или земельные участки, которые находятся в другой стране. Независимо от того, куплены ли эти объекты за рубежом через физическое лицо или юридическое лицо (например, через иностранную компанию), они будут считаться иностранными активами.
Денежные средства, вложенные в зарубежную недвижимость, также могут быть классифицированы как иностранный актив, особенно если они размещаются в зарубежных финансовых институтах (например, на счетах в иностранных банках).
Если вы инвестируете в недвижимость через иностранные инвестиционные или финансовые инструменты, такие как фонды недвижимости (REITs) или другие активы, связанные с рынком недвижимости за рубежом, они также будут считаться иностранными активами. Криптовалюта, используемая для сделок за границей, также рассматривается как иностранные активы.
Нарушения приведут к следующим последствиям.
- Штрафы за неуведомление налоговых органов (5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц задержки, но не более 30% от общей суммы налога; минимальный штраф за неподачу декларации — 1000 рублей).
- Налоговые санкции — начисление недоимки, пени и штрафов за неуплату налога до 40% от суммы неуплаченного налога.
- Налоговые органы могут дополнительно инициировать проверки подозрительных операций для оценки правомерности доходов.
- Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов на крупные суммы (свыше 2,5 млн рублей). В качестве наказания предусмотрены штрафы, обязательные работы или лишение свободы на срок до шести лет.
Ипотека за рубежом
Ситуация с ипотекой на зарубежную недвижимость для россиян сегодня значительно изменилась. Ранее многие могли рассчитывать на ипотечные кредиты в иностранных банках для покупки недвижимости за границей. Однако в последние годы этот вариант для большинства россиян практически исключен.Причины кроются в изменениях на международной финансовой арене и в российской банковской системе, что привело к сложности с получением ипотечных кредитов за рубежом. Но есть исключение. Если у гражданина России есть паспорт или вид на жительство (ВНЖ) в одной из стран Европейского Союза, если банк или финансовая организация, предоставляющая ипотеку, согласны принять в качестве обеспечения заемных средств ломбардный портфель высоколиквидных ценных бумаг, то такая ипотека может быть доступна.
В данном случае речь идет о бумагах иностранных эмитентов, которые должны находиться у иностранного брокера. Эти ценные бумаги должны быть высоколиквидными, то есть такими, которые легко можно продать или использовать в качестве обеспечения. Например, это могут быть акции крупных международных компаний, облигации, выпущенные государствами или известными корпорациями, или другие финансовые инструменты, которые отвечают критериям ликвидности и безопасности для банка.
Важно, чтобы эти бумаги хранились у иностранного брокера, так как это гарантирует соблюдение местных регламентов и упрощает процесс их использования в качестве обеспечения для ипотечного кредита. Это достаточно сложный и ограниченный путь, который, по сути, остается доступным лишь узкому кругу людей.
Гид по легальной покупке недвижимости
Для безопасной и легальной покупки недвижимости за границей следуйте этим рекомендациям.Во-первых, подготовьте все документы, подтверждающие происхождение средств.
- Выписки из банковских счетов за последние несколько месяцев (обычно три-шесть месяцев), чтобы показать движение средств.
- Договоры купли-продажи, кредитные договоры, договоры займа, если средства поступали через продажу имущества, получение кредита или займа.
- Налоговые декларации, которые подтверждают уплату налогов и легальность доходов. Это могут быть декларации по НДФЛ или корпоративные налоги.
- Документы о доходах, например справки о доходах по форме 2-НДФЛ, или документы, подтверждающие получение других видов дохода (гонорары, дивиденды).
- Соглашения по инвестированию, которые подтверждают происхождение средств от инвестиций (например, договоры с инвестиционными фондами, брокерские счета, отчеты о доходах от инвестиций).
- Документы, подтверждающие легальность сделок с криптовалютой (если такие сделки были), это могут быть выписки с криптовалютных обменников, договоры купли-продажи криптовалюты, переводы средств.
- Декларации о праве собственности на другие активы (недвижимость, автомобили, бизнес), которые могли быть проданы или использованы как источник средств.
- Документы, подтверждающие благосостояние семьи, если средства были получены от супруга, родителей или других членов семьи.
Во-вторых, грамотно подойдите к выбору дружественной юрисдикции и банка для перевода средств. Некоторые страны предоставляют лояльные условия для проведения международных платежей.
- Страны СНГ — Армения, Казахстан и Узбекистан пока предлагают относительно лояльные условия для проведения международных платежей.
- Сербия, Маврикий, ОАЭ, Оман. Банковские системы этих стран подходят для безопасного перевода средств за границу. Однако и здесь не избежать детальных проверок (проверка клиентов на соответствие требованиям KYC, контроль за соблюдением международных санкций, мониторинг подозрительных операций и контроль соблюдения налогового законодательства).
- Израиль стал одной из самых популярных юрисдикций для россиян. Открытие банковского счета в Израиле доступно даже для граждан России, а сделки с недвижимостью в этой стране все еще можно провести в рамках местного законодательства.
Таким образом, несмотря на все сложности и ограничения, покупка недвижимости за границей остается возможной при условии соблюдения всех юридических норм и правил. Основными предпосылками для успеха являются тщательное планирование, правильный выбор юрисдикции для перевода средств, а также документальное подтверждение легальности происхождения средств. Ответственный подход и юридическая прозрачность обеспечат безопасность сделки и минимизируют риски.
